Dețineți o casă veche și urmează să investiți în renovarea sa? Iată care sunt etapele de parcurs!

Dețineți o casă veche și urmează să investiți în renovarea sa? Iată care sunt etapele de parcurs!

Florin Vlad, fondator Vlad Group

În procesul pe care urmează să-l desfășurați după ce ați decis să investiți în renovarea unei case, sunt implicate trei părți principale: dumneavoastră (proprietarul/investitorul, cel care urmează să finanțeze lucrarea), arhitectul (creatorul, cel care este calificat să înțeleagă și să rezolve nevoile proprietarului/investitorului) și constructorul (cel care are capacitatea de a pune în practică gândirea arhitectului). Alegerea arhitectului, ca si alegerea constructorului, este o chestiune de încredere.Pentru a demara acest proces, primul pas este să identificați un arhitect care să coordoneze întreaga lucrare, de la bun început.

Rolul arhitectului. Înainte de toate, un arhitect bun vine întotdeauna cu o echipă completă de lucru, care include: expert și inginer de specialitate pentru rezolvarea problemelor de rezistență a construcției, ingineri proiectanți și instalatori pentru rezolvarea problemelor de instalații de toate tipurile. Arhitectul este un strateg: el preia nevoile clientului și ale casei, le integrează într-un proiect și coordonează toate specialitățile. El este întotdeauna șef de proiect și este creierul limpede al întregii afaceri.

Unii proprietari fac greșeala de a considera că se descurcă ei direct cu constructorul și ca nu este nevoie, neapărat, de un arhitect, că știu deja ce vor și care sunt nevoile casei, și că, în general, pot vizualiza rezultatul. Însa, în accepțiunea noastră, asta este ca și cum, dacă ai avea o durere de cap care nu te mai lasă de câteva săptămâni, în loc să mergi la medic, te-ai trata căutând informații și soluții pe internet. Înainte să îți asumi această alegere, nu uita că este vorba de sănătatea ta – a casei, în cazul de față.

Alegerea arhitectului. Principalul criteriu de selecție, atât a arhitectului, cât și a constructorului, este buna reputație în piață. Este foarte important ca specialiștii cu care alegeți să lucrați să aibă experiență în domeniu și, mai ales, să vă fie recomandați de persoane în care aveți încredere. Desigur, acest lucru nu înseamnă că nu puteți avea o colaborare de succes cu un arhitect tânăr – cu o singură condiție, însă: aflați cine i-a fost mentor. Înainte de a putea să lucreze în branșă, orice tânăr arhitect trebuie să urmeze un stagiu de pregătire în cadrul unui birou de arhitectură atestat. Îl putem considera un „rezidențiat”. Dacă arhitectul aflat la începutul carierei sale nu are încă o lucrare executată, criteriul secundar de selecție este arhitectul din spatele lui, cel care l-a pregătit și care și-a dat acordul să primească avizul ca arhitect cu drepturi depline de profesare.

Compatibilitatea. Alegeți un arhitect care vă înțelege modul de gândire. Vă veți da seama dacă el are această capacitate chiar înainte de elaborarea proiectului. Un arhitect bun alocă mai mult timp pregătirii proiectului decât proiectului în sine: mai exact, pentru definirea temei, vă va bombarda cu întrebări pentru a se asigura că înțelege pe deplin ce nevoi aveți, care sunt capacitățile de finanțare a proiectului și care sunt termenele pe care vi le-ați propus pentru derularea proiectului. Odată ce aceste etape sunt atinse, este foarte puțin probabil să mai apară contradicții majore de gândire. De reținut că orice arhitect are obligația morală și profesională să vă prezinte mai multe variante pentru luarea deciziei.

Etapele tehnice de lucru. Odată ales arhitectul, el este cel care va coordona următorii pași:
• Obținerea certificatului de urbanism, documentul care stabilește limitele a ceea ce poți construi în zona respectivă;
• Urmează expertiza tehnică, etapă care indică stadiul de degradare, în timp, a imobilului respectiv și corespondența sa cu noile norme impuse de legislație. De cele mai multe ori, în cazul caselor vechi, normele impun o etapă de consolidare a construcției;
• În funcție de rezultatul expertizei, se face o propunere de consolidare și se întocmește proiectul propriu-zis;
• În acest timp, este nevoie să se obțină o serie întreagă de avize de la furnizorii de utilități, de la mediu, de la ISC sau de la Ministerul Culturii;
• Cu avizele obținute și cu proiectul definitivat, se depune cererea pentru autorizația de construcție. Obținerea acesteia este pasul final înainte de demararea lucrărilor.

Alegerea constructorului. Din nou, principalul criteriu de selecție este buna reputație în piața de profil. Apoi, trebuie să aveți în vedere dacă antreprenorul sau firma pe care îl/o aveți în vedere are capacitatea de a executa lucrarea: este posibil ca în perioada respectiva, constructorul să fie angajat în mai multe proiecte care îi diminuează capacitatea de a angaja un proiect nou. Costul este un alt aspect pe care trebuie să îl aveți în vedere. Este de preferat ca, odată finalizată documentația, proprietarul să dea spre ofertare proiectul la mai mulți constructori care îndeplinesc primul criteriu și să folosească prețul drept criteriu de departajare.

Dirigintele de șantier. Dincolo de faptul că legislația te obligă să ai un diriginte de șantier, recomandăm cu insistență ca orice beneficiar să aibă de partea sa un asemenea specialist care să îi reprezinte interesele și să îl consilieze pe parcursul proiectului. Dirigintele de șantier reprezintă, practic, veriga de legătură între investitor și constructor: el controlează calitatea lucrărilor executate și corespondența lor cu proiectul de execuție și urmărește cantitatea reală a lucrărilor executate și prețurile aprobate prin contract. În situația în care beneficiarul ia decizia de a lucra în regie proprie (fără antreprenor general), dirigintele preia și responsabilitățile acestuia, coordonând toate echipele de muncitori sau de subantreprenori de specialitate implicate în proiect.

O ultimă recomandare. Cu cât se investește mai multă energie și grijă în etapa de pregătire a lucrărilor, cu atât rezultatul final va corespunde așteptărilor inițiale, cheltuielile vor fi optime, timpul de execuție va fi mai redus, iar riscurile de eșec vor fi mai mici. De asemenea, proprietarul trebuie să știe de la bun început că, dincolo de asigurarea finanțării, el va avea de luat unele decizii. Cu cât aceste decizii vor fi luate cu mai multă înțelepciune, cu atât rezultatul muncii întregii echipe va fi unul mai mulțumitor pentru toată lumea.


Cinci lucruri de bază pe care le-am învățat de la casele vechi

Cinci lucruri de bază pe care le-am învățat de la casele vechi

Interviu Florin Vlad, fondator Vlad Group

După ce ai dus la bun sfârșit unul, două, zece proiecte de renovare și restaurare, te gândești că ai dobândit un know-how, o experiență însemnată, iar acest lucru este unul de necontestat. Însă la fel de adevărat este că fiecare casa are personalitate sa. Noi zicem că o casă veche este ca un om bătrân, care îți spune povestea sa, pe care trebuie să o asculți cu răbdare și cu băgare de seamă. De la fiecare casă am învățat câte ceva nou.

Primul lucru pe care l-am învățat este acela că un lucru bine făcut rămâne bine făcut pentru totdeauna. Înainte de toate, trebuie să ai grijă să nu-l strici. De rigurozitatea ta depinde trăinicia unei case. Și nu trebuie să lași niciodată pe cineva să lucreze sau să repare ceva, dacă acea persoană nu înțelege semnificația acelui lucru și nu îl prețuiește. De ce? Pentru că, în 90% din cazuri, îl va strica, indiferent de cât de meseriaș este.

Apoi, cel mai important este să respecți ordinea firească a lucrărilor și, mai ales, să știi care este aceasta. Altfel spus, trebuie să faci fiecare lucru la timpul său, pentru coerența și trăinicia lucrării. Nu te poți apuca de consolidări înainte să faci traseele de instalații. După același principiu, nu vei face niciodată finisajele înainte de a încheia etapa de consolidare.

Un alt lucru pe care l-am învățat de la casele vechi se rezumă la expresia „cu apa nu te tocmești”. Apa, care este cel mai mare aliat al nostru, al constructorilor, este și cea care cauzează cele mai mari stricăciuni în construcții, atunci când nu îi cunoști legile si nu îți iei măsurile de prevenție necesare. Dacă, de exemplu, ai făcut o terasă, iar lucrarea de izolație nu a fost executată corect, nu poți discuta cu stropii de apă la prima ploaie. Nu poți să le dai doi lei ca să nu-ți inunde casa. Apa respectă dumnezeiește legile, se infiltrează și îți face casa vraiște.

Nu faci niciodată o hidroizolație fără să te asiguri că ai respectat toate instrucțiunile de lucru și că ai făcut testele necesare de etanșeitate și calitate. Mai bine faci un test în plus, decât unul în minus. Cele mai multe deteriorări produse la casele vechi sunt determinate de două mari cauze: intervențiile neautorizate, care au afectat structura de rezistență a construcției, și infiltrațiile de ape pluviale.

Am învățat cât de utile sunt materialele vechi. De multe ori, după renovarea unui imobil vechi, rămân o serie de elemente și materiale din construcția originală, care au o valoare arhitecturală foarte mare și care pot fi refolosite cu un efect estetic impresionant. De exemplu, cărămizile vechi pot fi folosite ca materiale de finisaj, un lucru la care, adesea, oamenii nu se gândesc.

Dacă îndrăgești casele vechi și faci cu pasiunea această meserie, ești întotdeauna dispus să stai de vorbă cu bătrâna casă: vrei să afli ce o doare, îi cureți rănile cu răbdare, îi găsești remediul potrivit pentru fiecare afecțiune. Așa am învățat să lucrăm, să curățăm și să protejăm lemnul vechi sau să restaurăm o tencuială veche de mare finețe sau un mozaic pe care ți-e mai mare dragul să-l privești.


Nișa caselor vechi: care sunt regulile jocului?

Nișa caselor vechi: care sunt regulile jocului?

Interviu Florin Vlad, fondator Vlad Group

Înainte de toate, de ce ați ales această nișă?

Unul dintre primii clienți cu care avusesem un mic contract de renovare a unui apartament a avut curajul să ne acorde încredere în reabilitarea unei case vechi, construite în anul 1935. Lucrarea includea elemente originale complexe, de o finețe evidentă și de o valoare arhitecturală foarte mare. La acel moment, nu știam mare lucru despre aceasta nișă, însă, cum mi-au plăcut întotdeauna provocările, nu m-am descurajat. A fost mult mai greu decât mi-am imaginat. A fost nevoie de un consum de energie considerabil, însă a fost proiectul care ne-a permis să ne dovedim nivelul de calitate și de profesionism și, astfel, să ne creăm o identitate proprie. Așadar, putem spune că a fost o întâmplare, dar și mai corect ar fi să spunem: casele vechi ne-au ales pe noi.

Care sunt provocările în cazul caselor vechi?

Prima și cea mai mare provocare este să nu strici spiritul casei, să protejezi aerul și valoarea acestui spirit unic al fiecărei case. Orice casă veche are nevoie, în mod generic, de lucrări de consolidare, de lucrări de refacere a instalațiilor, de lucrări de restaurare a decorațiilor existente sau de refacere a finisajelor. O abordare neprofesionistă în oricare dintre etapele mai sus, dar în special în fazele de consolidare a construcției sau de refacere a traseelor de instalații, poate conduce la deteriorări iremediabile. În domeniul nostru, se spune în această situație că există riscul „să îți moară casa în mâini”. Reabilitarea unei case vechi trebuie abordată ca tratamentul unui om în vârstă. De aceea ne și place să ne considerăm a fi, într-un fel, doctori de case. Și ne ghidăm după deviza antică „Înainte de a face bine, asigură-te că nu faci rău”.

Cum este legislația în cazul acestei categorii de imobile?

Din punct de vedere legal, lucrurile sunt destul de stricte și bine definite. Este nevoie de foarte multe acte care să autorizeze fiecare pas al proiectului. În situația în care lucrezi pe o clădire care este încadrată ca monument istoric sau aflată într-o zonă protejată, nu se pot face niciun fel de lucrări, fie ele interioare sau exterioare, în lipsa autorizației de construcție. Obținerea acesteia necesită certificat de urbanism, expertiză, proiect și o serie de avize, dintre care cel mai greu de obținut este cel de la Ministerul Culturii și ISC (Inspectoratul de Stat în Construcții), după ce faci dovada amănunțită a proiectului.

Odată demarat proiectul, lucrările care se execută trebuie să respecte, proiectul care stă la baza autorizației. Legislația este destul de dură, iar amenzile pe măsură. În plus, respectarea cadrului legal nu este numai o dovadă a profesionalismului. Cel mai important este faptul că, de respectarea tuturor acestor condiții depinde atât securitatea locuitorilor imobilului, cât și confortul vecinilor. Impactul a ceea ce se poate întâmpla atunci când oamenii lucrează de capul lor, atunci când nu respectă proiectul de urbanism și toate condițiile legale, poate fi cu adevărat grav. În plus, trebuie avută în vedere și dimensiunea referitoare la comunitate: o astfel de casă este parte integrantă a unei structuri sociale, ea prezintă o serie de caracteristici care îi dau apartenența la zona în care este amplasată. În caz contrar, apare conflictul între case, similar celui dintre generații. Dincolo de asta, cel mai important lucru este asigurarea unui standard înalt de calitate. Un lucru bine făcut mulțumește pe toată lumea.


Despre începuturi și primele provocări

Vlad Group, despre începuturi și primele provocări

Interviu Florin Vlad, Fondator și Președinte Vlad Group

Cum a început povestea Vlad Group?

În anii ‘90 m-am mutat în București cu soția. Aveam două geamantane, două scaune și o masă pliantă. Am pornit de la zero, cum se spune. După ce am stat șapte ani cu cortul, am reușit să luăm un credit și ne-am cumpărat un apartament. Fiind născut la țară, visul meu era să avem o casă pe pământ. Asta m-a determinat să pornesc la drum, să-mi asum riscuri.

În anul 2000 eram Inginer șef la firma Bog’Art și, orice socoteli mi-aș fi făcut, nu aveam șanse să-mi realizez visul. Aveam însă atunci 37 de ani și mi-am spus că sunt la vârsta la care sunt suficient de „copt” pentru a porni o afacere pe cont propriu și încă destul de tânăr ca să-mi asum acest risc. Am luat decizia în septembrie 2000, i-am spus patronului care sunt planurile mele și i-am promis că rămân până la finalizarea unei lucrări deja începute, care era foarte importantă pentru firmă. Am vrut să las loc de „bună ziua”. Pe 15 octombrie a fost ultima zi de lucru.

Majoritatea celor din jur au considerat decizia mea una nebunească, mă întrebau unde îmi imaginam că o să mă duc și îmi repetau că lumea este plină de firme de construcții. Ai putea spune că atitudinea aceasta generală era destul, încât să întoarcă din drum orice om care și-așa nu pleacă la drum cu suficiente răspunsuri. Dar eu n-am simțit asta. Din contră, aveam multă determinare să lucrez cât de mult era nevoie și o convingere interioară că voi găsi soluțiile potrivite pe parcurs. Eu sunt tributar unei idei – și acesta cred că a fost „secretul”, dacă îi putem spune așa –, aceea că, în viață, oamenii regretă mai puțin lucrurile pe care le-au făcut și care, poate, s-au dovedit să nu fie de succes, decât pe cele pe care n-au avut curajul să le realizeze. Așa că mi-am spus că, decât să privesc înapoi cu regret că n-am încercat, mai bine pornesc de la zero, cu privirea înainte. Aveam familia de partea mea, doi copii frumoși, unul de 6 luni și altul de 8 ani, un capital de 1.500 de dolari și o mare dorință să ne construim o viață frumoasă.

Ce experiență profesională aveați?

Acumulasem, pe atunci, o experiență de 11 ani în domeniul construcțiilor, timp în care am lucrat ca inginer stagiar și inginer proiectant (în acea perioadă aveam, în paralel, și un al doilea serviciu, ca lăcătuș). Am făcut și ancoraje pretensionate pentru centrale eoliene pe muntele Semenic și am lucrat ca fierar betonist în Germania.

Cu ce gânduri ați pornit la drum?

Primele gânduri au fost legate de faptul că nu aveam nicio dotare materială, cu excepția unei Dacii, proprietate personală, și a sumei de 1500 dolari. Știam că va fi nevoie de investiții pentru echipamente și scule. În domeniul construcțiilor există o vorbă: „Un meseriaș fără scule bune nu este meseriaș”. Fără acestea, nu poți să faci construcții, nu poți să faci nimic. Am mers însă pe principiul că nevoia te ajută să găsești soluții și am abordat totul pas cu pas, cu prioritatea clară de a căuta lucrări. Primele lucrări le-am găsit din cercul de prieteni, apoi din cercul de arhitecți cu care lucrasem deja și care aveau încredere în modul meu de a lucra.

Care credeți că a fost secretul succesului?

Un alt lucru care m-a preocupat încă de la început a fost ceea ce eu consideram că este calea către reușită: seriozitatea în afaceri. Mai precis, determinarea să îi spun mereu clientului adevărul atât în ceea ce privește valoarea reală a investiției necesare, cât și termenul realist de finalizare a lucrărilor. Din experiență, știam că se crede despre noi, constructorii, ca încercăm să ne păcălim clienții. Că se întâmplă uneori ca la evaluările inițiale, clientului să i se spună numai jumătate de adevăr. Mi-am promis că nu voi face niciodată asta, oricare ar fi riscul –  inclusiv acela de a pierde posibile contracte. A fost și este important să îi ofer clientului valori în care eu să fiu primul care crede.